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2014年土地估價師考試土地估價實務真題

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.byblzb.live  土地估價師考試真題   閱讀:8161

概要:第一部分 綜合計算題(共2題,每題各40分,總分80分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的,要求列出公式;無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題)一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權,出讓年限為50年,根據規劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于建設資金緊張,該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款,請問該公司最多可貸多少款?項目其他有關資料如下:(1)該大樓1~3層為商場,建筑面積為3000平方米,4~15層為辦公樓。 (2)大樓開發周期預期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。 (3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房,其余部分以出租方式經營,預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元,同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米,辦公樓市場租金水平

2014年土地估價師考試土地估價實務真題,標簽:題庫,真題下載,http://www.byblzb.live

第一部分 綜合計算題(共2題,每題各40分,總分80分。答題要求列出算式、計算過程和計算結果;需按公式計算的,要求列出公式;無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留2位小數。請在每題下方空白處答題)

一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米土地的使用權,出讓年限為50年,根據規劃,該地塊用途為綜合,容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結構的綜合大樓。由于建設資金緊張,該公司擬于2000年10月將土地使用權向銀行抵押。如果以該宗土地使用權評估價的70%貸款,請問該公司最多可貸多少款?

項目其他有關資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場,建筑面積為3000平方米,4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發周期預期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房,其余部分以出租方式經營,預計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元,同類物業的商場市場租金水平每月為300元/平方米,辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經過調查,有關參數確定為,房屋出租年經營費用中管理費為年租金的10%,維修費為租金的8%,保險費為建安造價的2‰,稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年限為70年,殘值率為2%。另外,當地土地還原率為8%,綜合還原率為10%,銀行貸款利息率為10%

二、C市的某企業擬購進A市的宗地H,委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料,評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時,案例選擇不少于四個)。

(1)案例資料:

 案例編號

 交易類型

交易地點

土地用途 

地價或租金(元/m2) 

年期 

容積率 

交易時間 

區域因素比較 

個別因素比較 

開發程度 

 A01

 轉讓

 A市

 商業

 858

 40

 2.1

 1998.5.3

 0

 +3

 *

 A02

 出讓

 A市

 住宅

 342

 70

 2.0

 1998.7.4

-3

 0

 *

 A03

 租賃

 A市

 商業

 43

 1.9

 1999.6.2

 +5

 -2

 **

 A04

 轉讓

 A市

 商業

 792

 35

 2.2

 1997.4.8

 0

 +4

 **

 B01

 抵押

 B市

 商業

 801

 40

 3.0

 1997.10.1

 0

 0

 **

 C01

 清算

 C市

 工業

 210

 50

 0.6

 1998.9.30

 0

 0

 ***

 A05

 出讓

 A市

 住宅

 424

 50

 1.6

 1998.89.9

 -2

 -3

 *

 C02

 清算

 C市

 商業

 562

 40

 2.0

 1996.7.7

 0

 0

 ***

 A06

 轉讓

 A市

 商業

 476(樓面地價)

 40

 2.0

 1997.2.2

 0

 -4

 *

 H

 轉讓

 A市

 商業

 38

 2.1

 199.7.31

 0

 0

 **

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