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07年房地產案例與分析真題及答案

[05-20 23:16:08]   來源:http://www.byblzb.live  案例與分析 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8573

概要:一、問答題(共3題,每題10分) (一)李某有一處房產,其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值,估價結果為2300元/m2。 請問: 1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性? 2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日,乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性? (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體如下:

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 一、問答題(共3題,每題10分)
  (一)李某有一處房產,其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權,土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營,于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值,估價結果為2300元/m2。
  請問:
  1.張某認為該估價結果偏低,你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
  2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日,乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價,估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

  (二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現擬以該店面向銀行申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況,具體如下:
  物業名稱 A B C
  建筑面積/m2 65 48 50
  成交單價/(元/m2) 15500 14500 15000
  成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月
  請問:
  1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
  2.若將上述3個交易實例選做可比實例,對它們進行個別因素修正,你認為應考慮哪5個主要因素?(說明:回答若超過5個,只按前5個評分)

  (三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估,估價時點為2007年10月15日。
  請問:
  1.評估出租人權益價值時,承租人是否毀約對房地產價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
  2.說明評估承租人權益價值的技術路線。 。www.byblzb.live>   二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分) 
  (一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房,于1997年12月31日建成投入使用,經濟壽命為50年。經批準,該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場,并在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金,將土地轉變為出讓商業用地,土地使用期限為40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可續期。2007年6月30日,該公司與他方合資,以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。
  1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格,下列說法中正確的是( )。
  A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值
  B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值
  C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準
  D、作價出資價格應較評估出的價值低

  2.如果采用成本法估價,且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命,應按( )年計算建筑物的折舊。
  A、38.5
  B、40.5
  C、48.0
  D、50.0

  3.如果采用收益法估價,經調查,在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變,報酬率為7.5%,則收益價格為( )萬元。
  A、3752.92
  B、3786.20
  C、3875.70
  D、3892.44

  4.若合資期限約定為20年,合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配,則下述描述中最準確的是( )
  A、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值
  B、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值
  C、業主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
  D、業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整 。www.byblzb.live>   (二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發,該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發,具體計劃如下:
開發期  開發面積  開工時間  完成時間  開始銷售時間 
第一期  20萬m2  第1年6月  第3年6月  第3年1月 
第二期  15萬m2  第4年6月  第5年6月  第5年1月 
第三期  15萬m2  第5年6月  第6年6月  第6年1月 

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