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06年房地產估價師案例與分析真題及答案

[05-20 23:16:02]   來源:http://www.byblzb.live  案例與分析 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8207

概要:一、問答題(共3題,每題10分)(一)某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機構咨詢,假如你作為該估價機構的一名房地產估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問:1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?(二)2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統一招商和經營管理,對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。請問:1.該商場周邊近期有較多權利性質相向的臨街鋪面正常交易的實例,可否選取其作為可比實例?為什么?2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?(三)某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委托方提

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  一、問答題(共3題,每題10分)

  (一)某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機構咨詢,假如你作為該估價機構的一名房地產估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
  請問:
  1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
  2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?

  (二)2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統一招商和經營管理,對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。
  請問:
  1.該商場周邊近期有較多權利性質相向的臨街鋪面正常交易的實例,可否選取其作為可比實例?為什么?
  2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
  3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

  (三)某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2,包括生地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實,認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為18001元/m2。
  請問:
  1.估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
  2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

。www.byblzb.live>   二、單項選擇題(共3大題,10小題:每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

  (一)甲開發商開發建設一住宅小區,已取得國有土地使用證,正在施工,尚未封頂。
  1.甲開發商擬以該在建工程抵押,申請貸款。下列表述中正確的是( )。
  A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
  B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
  C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
  D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

  2.下列關于辦理房地產抵押登記的表述中,正確的是( )
  A.該宗地為出讓土地使用權,可以單獨辦理抵押登記
  B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權,因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,即可單獨辦理抵押登記
  C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
  D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,雖未取得施工許可證,也可辦理抵押登記手續

  3.若該在建工程已整體抵押,在無法確定優先償款的情況下,欲估算抵押物的變現價值,測算結果應為( )。
  A.抵押價值
  B.處分抵押物時的市場價值
  C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費
  D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

  4.若該項目目前已全部取得預售許可證,且部分售出,甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是( )
  A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
  D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

  (二)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出,租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2,租期為5年,費用按法規各自承擔。
  5.在2006年10月時,張某的權益價格為( )。
  A.沒有租賃條件下的正常市場價格
  B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構現值之和
  C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現值之和,再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值
  D.張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

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