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2014年房地產估價案例與分析考試真題(二)

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.byblzb.live  案例與分析 - 房地產估價師考試真題   閱讀:8609

概要:2.2所選可比實例(見表一) 可比實例情況表 表一 A B C 估價對象 項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園 項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號 土地使用權取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級 建筑結構 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 成交價格(元/m2) 3100 3100 2960 2.3交易情況修正 可比實例A、B 、C均屬正常交易,交易情況無需正,交易情況修正系數均為100/100。 2.4交易日期調整 近期××市房地產市場狀況穩定,可比實例A、B 、C均屬近期交易,交易日期無需調整,調整系數均為100/100。 2.5房地產狀況調整 因權益狀況相同,將房地產狀況調整分為區域因素、個別因素調整。 2.5.1區域因素調整 根據可比實例的具體情況,可比實例A、B

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2.2所選可比實例(見表一)
可比實例情況表
表一
 A B C 估價對象
項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園
項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號
土地使用權取得方式  出讓 出讓 出讓 出讓
土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級
建筑結構 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層
規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新狀況 十成新 十成新 十成新 
交易情況 正常 正常 正常 
交易日期 2005.3 2005.3 2005.4 
成交價格(元/m2) 3100 3100 2960 
2.3交易情況修正
可比實例A、B 、C均屬正常交易,交易情況無需正,交易情況修正系數均為100/100。
2.4交易日期調整
近期××市房地產市場狀況穩定,可比實例A、B 、C均屬近期交易,交易日期無需調整,調整系數均為100/100。
2.5房地產狀況調整
因權益狀況相同,將房地產狀況調整分為區域因素、個別因素調整。
2.5.1區域因素調整
根據可比實例的具體情況,可比實例A、B 、C的區域因素略好于估價對象。將區域因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B 、C區域因素調整系數分別為:100/101、100/102、100/103(具體比較情誤解見表二)。
2.5.2個別因素調整
根據可比實例的具體情況,可比實例A、B 、C的個別因素略差于估價對象,可比實例C的個別因素略優于估價對象。將個別因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較,得到可比實例A、B 、C個別因素調整系數分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見表二)。
 A B C 估價對象
區域因素 商服繁華程度 20 21 20 20
 交通條件 21 21 23 20
 環境景觀 10 10 10 10
 公共服務配套 10 10 10 10
 發展規劃 10 10 10 10
 基礎設施 10 10 10 10
 文件娛樂 10 10 10 10
 街道條件 10 10 10 10
合計 101 102 103 100
個別因素 土地利用程度 20 20 20 20
 臨路狀況 20 20 20 20
 設施設備 10 10 10 10
 裝修狀況 10 10 10 10
 平面布置 12 12 9 10
 建筑結構 10 10 10 10
 樓棟朝向 10 10 10 10
 面積大小、形狀 10 10 8 10
合計 102 102 97 100 。www.byblzb.live>
2.6比較修正計算
市場法修正計算表
 
表三
可比實例 成交價格(元/m2) 交易情況修正 交易日期調整 區域因素調整 個別因素調整 比準價格(元/m2)
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
從測算結果來看,三個可比實例的比準價格水平差異不大,因此采用簡單算術平均數作為市場法測算結果:
(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)
2.7預計開發完成后的總價值
估價對象規劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積7979m2作為設備用房等,不能對外銷售,可銷售建筑面積為39820.80m2.故估價對象預計建成后的總價值為:
2984×39820.80=11882.53
3.繼建開發成本的測算
估價對象共4棟,其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2,,第21、22、23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經現場查勘,第28棟正在進行地下混凝土澆注工程,第21、22、23棟正在進行基礎灌注工程。
3.1續建建筑安裝工程費
根據××市造價管理站《關于發布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數的通知》(××建價字[2005]10號,鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為873.18-970.2元/m2, 本次評估取900元/m2。另外,依據以上文件,樁基礎增長率加值為80元/m2,一般水電安裝增加值為30元/m2消防設備及安裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值為50元/m2,則續建工程成本為:

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