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2016年房地產估價師考試:案例練習(1)

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.byblzb.live  案例與分析 - 房地產估價師考試模擬題   閱讀:8543

概要:案例一:某商業樓建筑面積為5000㎡,于20xx年9月1日開工,20xx年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為xx年。業主于20xx年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為xx年,自20xx年3月1日起至20xx年2月28日止。在20xx年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。(問題1) 采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應()A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算B.按建筑物耐用年限計算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D.按建筑物已使用年限計算(問題2) 采用收益法估價時,下述觀點不正確的是()A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算B.估價時點應設定為20xx年3月1日C.凈收益中應扣除建筑物折舊額D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料(問題3) 估價機構評估出該商業樓在20xx年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年

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  案例一:某商業樓建筑面積為5000㎡,于20xx年9月1日開工,20xx年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構,耐用年限為xx年。業主于20xx年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓,用途為商業,土地使用年限為xx年,自20xx年3月1日起至20xx年2月28日止。在20xx年3月1日,業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產估價機構估價。

  (問題1) 采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經濟壽命應( )
  A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
  B.按建筑物耐用年限計算
  C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
  D.按建筑物已使用年限計算

  (問題2) 采用收益法估價時,下述觀點不正確的是( )
  A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算
  B.估價時點應設定為20xx年3月1日
  C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
  D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

  (問題3) 估價機構評估出該商業樓在20xx年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據,此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是( )萬元。
  A.2800
  B.2940
  C.4000
  D.4200

  (問題4) 假設在20xx年9月1日,業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值,若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比20xx年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
  A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設立抵押權
  B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人,500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
  C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權人對該部分價值無優先受償權
  D.該500萬元可再次抵押

  (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

  案例二:甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
  請問:

  1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?

  2.裝修補償應如何確定?

  3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

  估價程序上應特殊注意:

  1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘,估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。

  2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現場說明。

  3)公示期滿后,估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人,并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

  房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委托評估機構確定。

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