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2016年房地產估價師《案例分析》練習題十一

[10-23 18:02:19]   來源:http://www.byblzb.live  案例與分析 - 房地產估價師考試模擬題   閱讀:8895

概要:對某新建成的寫字樓進行估價,/考*試*大/估價人員掌握了在估價時點時的相關資料見表1,并用收益法評估該寫字樓的市場價值。 名稱數值名稱數值總建筑面積25000㎡房屋重置價格2000元/㎡可出租建筑面積22000㎡房屋耐用年限xx年設備用房建筑面2500㎡房屋維修費率(年)房屋重置價格的2%管理用房建筑面積500㎡月物業管理費5元/㎡營業稅及附加率5.55%土地剩余年限xx年接租金收入計的房產稅率12%年報酬率5%平均正常空置率10%管理費用率(含保險費、租賃費用)租金的3%可出租建筑面積的月租金(不含物業管理費)50元/㎡————估價測算如下(節選):(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元(二)年運營費用1.年維修費用25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元2.年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50%=692040(元)3.年營業稅及附加=13068000元×5.55%=725274元4.年運營費用

2016年房地產估價師《案例分析》練習題十一,標簽:題庫,真題下載,http://www.byblzb.live
對某新建成的寫字樓進行估價,/考*試*大/估價人員掌握了在估價時點時的相關資料見表1,并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

名稱 數值 名稱 數值
總建筑面積 25000㎡ 房屋重置價格 2000元/㎡
可出租建筑面積 22000㎡ 房屋耐用年限 xx年
設備用房建筑面 2500㎡ 房屋維修費率(年) 房屋重置價格的2%
管理用房建筑面積 500㎡ 月物業管理費 5元/㎡
營業稅及附加率 5.55%   土地剩余年限 xx年
接租金收入計的房產稅率 12% 年報酬率 5%
平均正常空置率 10% 管理費用率(含保險費、租賃費用) 租金的3%
可出租建筑面積的月租金(不含物業管理費) 50元/㎡ —— ——

  估價測算如下(節選):
  (一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
  (二)年運營費用
  
1.年維修費用
  25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
  2.年管理費用
  年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
  =13068000×3%+500×50%=692040(元)
  3.年營業稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
  4.年運營費用小計
  年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
  (三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元
  (四)估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

  答案:
  
(1)年有效毛收入計算錯誤,物業管理費不應計算。應為;
  22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
  (2)年管理費用計算錯誤,不應計人管理用房租金損失。應為:
  年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
  (3)年房產稅、營業稅及附加應為:11880000×(12%+5.55%)=2084940元
  因此年運營費用應為三項之和:/考*試*大/
  年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;
  年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。
  (4)估價結果計算時收益年限取值錯誤,應取xx年,即:
  估價結果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元


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